物件選びのポイント

＜＜新築戸建編＞＞

1.「　注文住宅　」と「　建売住宅　」について
新築の一戸建てを買う場合、大きく分けて「注文住宅」か「建売住宅」のいずれかを選ぶことになります。
注文住宅の場合、土地と建築会社を選び、建築会社と相談しながら、自分の好みの素材やデザイン、間取りを選ぶことができます。
理想のマイホームが実現しやすい反面、費用がかさみやすく、入居までにかかる期間がかかるということがあります。
また家づくりに関する知識もある程度必要になってくるでしょう。

一方、建売住宅では不動産会社が事前に仕入れた土地に住宅を建て、土地とセットで販売する方式です。
土地や建築会社を自分で選ぶ必要がなく、すでに建物が完成しているので、入居までの期間が短くて済むというメリットがございます。

2.「　建築条件付き土地　」
建築条件付き土地とは、住宅を建てるという条件をつけて販売されている土地のことです。

※ 家を建てる際の建築会社が指定されているケース
一見、建築の自由度が低くなる印象がありますが、実際はそうでもありません。ただし原則として、決まっているのは指定の建築会社で家を建てることだけなので、プラン（間取り）や内外装は自分の好みで選べます。
土地の売買契約後、一定の期間内（多くは3カ月以内）に建物の建築請負契約を結ばなくてはならない万が一、指定期間内に建築請負契約が成立しなかった場合が懸念されます。しかし、実際にはその場合、契約は白紙に戻されるので、申込手付金や預かり金など支払った金銭はすべて返還されます。

※２×４などの工法の特徴　一戸建てには、大きく分けて次の２つの工法が採用されています。　
1. 木造軸組工法（在来工法）
日本の伝統的な工法で木造住宅の工法としては最も一般的。柱と梁を組み合わせて骨組みを作り、壁と屋根、床を取り付けていくので開口部（窓や出入り口）が広く取れるのが特徴。設計の自由度が高く、増改築にも対応しやすいのが魅力ですが、施工者の技術によって仕上がりにバラつきがあるのが難点。
2. ２×４（ツーバイフォー）工法
北米で発達した工法。断面が2インチ（5cm）×4インチ（10cm）の角材で枠を作り、その枠に合板や石膏ボードをはめ込んで壁、天井、床を作る工法。柱を使用しないので、広々とした空間を確保できます。耐震性や気密性に優れていますが、一方で開口部の位置や大きさを制限されやすい点が指摘されています。

立地選びのコツ


＜＜都心部と郊外の、メリットとデメリット＞＞

一戸建て用の宅地や建売住宅は、郊外では価格も安めで、ある程度まとめて分譲される場合が多く、中には50区画以上が団地として整備され、売り出されることもあります。一方都心部では１区画～多くても数区画だけが売り出される傾向です。

ただし郊外に新しく分譲される団地では、徒歩圏内にスーパーや銀行などの商業施設、図書館や児童館などの公共施設がまだあまり整備されていないケースがあります。
日常的にマイカーを利用しない場合は、バスなど公共交通機関の利便性も必ずチェックするようにしましょう。
都心部の物件は利便性に優れていますが、価格は郊外より高めです。またすでに周囲に建物が建っている場合が多いので、採光や風通し、騒音をよくチェックする必要があります。


2.用途地域や道路付けの制約にご注意

都市計画法では、市町村の中心街とその周辺地域に、12種類の「用途地域」を定め、地域ごとに建てられる建物の用途を規制しています。用途ごとに建ぺい率や容積率が異なる上、地域によっては住宅が建築できない場合（農地など）もありますので、土地購入時には注意が必要です。
また、建築基準法では、敷地が幅4ｍ以上の道路に最低2ｍ以上接していなければ、建物を建築できないことになっています。ただし前面道路の幅が4ｍ未満でも、敷地境界線を道の中心線から2ｍの位置まで後退させれば（セットバック）、建築が可能になることもあります。しかし、この場合、建ぺい率や容積率の計算からも除外されますのでご注意ください。






一戸建ての資産価値
1.一戸建ての資産価値がゼロにならない理由
一般的に一戸建ての建物部分の評価は20年～30年でゼロになると言われています。しかし、たとえ建物の評価がゼロになったとしても、土地の価値は残ります。つまり建物が老朽化し価値がゼロになったときにも、少なくとも土地の価格（時価）に見合った評価がされるということです。
マンションの敷地が普通、区分所有者の共有財産であるのに比べ、一戸建ての敷地は通常、建物の所有者のもの（借地を除く）。さらにマンションでは、建て替えに際して全区分所有者の5分の4、土地の処分については全区分所有者の合意が必要ですが、一戸建ての場合、自分自身の判断で売却や建て替えができます。このように土地の処分、再利用についての自由度が高い点も、一戸建ての資産価値が落ちにくい理由と言えます。

2.産価値が落ちにくい一戸建ての条件
同じ築年数でも建物そのものが備えている長所に応じて評価される場合も多々あります。たとえば耐震性や防音・断熱性の面で優れた機能をもっている建物や、バリアフリーに配慮した建物、高価な建材を用い、デザイン性にも優れている建物、十分にメンテナンスが施されている建物は築年数に関わらず評価が落ちにくい傾向にあります。
また高級住宅街や都心など、常にある程度の需要が見込めるエリアでは資産価値が大幅に目減りする可能性は低くなります。いかに高品質な建物をより良い立地で購入するかが、資産価値の落ちにくい一戸建て購入のカギと言えるのです。

◇　一戸建て購入とおカネ　◇
1.一戸建ての初期費用は３割必要
住宅購入時に金融機関から受けられる融資の限度額は、物件価格の8割とされる場合がほとんど。一般的に「頭金は2割必要」と言われているのはこのためです。
しかし、頭金以外にも税金や登記料、仲介手数料、保険料などさまざまな諸費用が必要です。諸経費にエアコンや照明器具の購入費など雑費を合わせると、物件価格の約1割は必要だと言われています。よって一戸建ての初期費用の目安は、頭金と諸費用を合わせて、物件価格の約3割ということになります。
ただし、これはあくまでも一つの目安。特に頭金は多ければ多いほどローンの総額を抑えられますが、手元の資金を全て費やしてしまうと不意の出費の際に困ることになります。しっかりと資金計画を立て、無理なく買える家の価格を判断するようにしましょう。

2.意外とかかる、一戸建ての維持費
一戸建ての場合、マンションのように毎月一定額の管理費や修繕積立金が徴収されることはありません。しかし一戸建ては全く維持費がかからないのかというと、決してそうではないのです。一戸建ての場合ももちろん、マンションと同じく定期的な修繕は必要です。
違うのはマンションでは修繕計画を管理組合が進めるのに対し、一戸建ての場合は所有者が自分自身で修繕計画を立て、進めていかねばならない点です。特に屋根や外壁は修繕費用が多額であるうえ、ほぼ10年ごとの修繕が必要と言われていますので、計画的に資金を確保しておきましょう。また通常の劣化以外に台風や事故で修繕の必要が生じることもあります。不測の事態に備えた修繕資金の確保も心掛けておきたいものです。


◇　知っておきたい法律のミニ知識　◇
1.ユーザーを守る「建築確認」
一定規模以上の建物を新築する際、着工前に建築確認を受けなくてはならないことが建築基準法で定められています。建築確認とは、建築計画中の建物が建築基準法などの法令に適合しているか否かを審査すること。問題がなければ、建築確認番号が付与され、これでやっと着工が可能になります。建物の完成後には完了検査が行われ、問題がなければ検査済証番号が付与されます。最近は検査済証を取得していない物件には融資をしない金融機関が多いので、新築住宅を購入する際には必ず確認しましょう。
平成17年（2005年）に発覚した構造計算書偽装事件（いわゆる姉歯事件）を受け、平成19年（2007年）に建築基準法が改定。審査期間の延長（従来の21日間から35日間、最長で70日間に延長）や、一定の高さ以上の建物を建てる際の第三者チェック義務付けなど、建築確認の厳格化が盛り込まれました。一戸建てを建てる際には、建築確認にかかる費用や期間を頭に入れて建築計画を立てるようにしましょう。

2.申請しないと受けられない？　税の優遇制度
住宅を取得したときには不動産取得税がかかりますが、居住用の新築住宅は床面積が50㎡以上240㎡以下の場合に軽減措置が受けられます。中古住宅の場合でも一定の要件を満たせば税の軽減措置を受けることができます。同様に、登記をする場合に課される登録免許税も軽減措置があります。
ただし、注意しなければいけないのは、上記二つの税の軽減は共に、「申告したときのみ」に受けられることです。申告の時期も決まっており、いずれも住宅を取得してから60日以内に申告しなければいけません。
このように税の特例は申告しなければ受けられないことが多いので、不動産を取得したときには税の軽減措置の要件を調べて期限内に申告するようにしましょう。

マンション
1.住み心地を考える
マンションの住み心地は専有部分の位置も大きく関係してきます。
位置によって日照や外気の影響を受ける度合い、遮音性が異なるからです。
一般的に最上階の住戸や角住戸は日当たりが良い反面、上下あるいは左右に住戸がないため外気の影響をもろにうけてしまうので、こまめに室温調整ができない人には向きません。
一方、上下左右を他の住戸に挟まれている住戸は比較的室温調整がしやすい反面、部屋の前を通る人がいるためプライバシー確保の面で問題が生じる場合があります。

2.「青田売り」マンションについて
新築マンションでは完成前に販売が開始される「青田売り」のケースが多く見受けられます。
青田売りには、希望する物件をいち早く確保できるメリットがある反面、実際の建物や住戸を確認できないというデメリットがあります。
採光や通風、眺望など図面では確認できない事項も多いので、実際に住み始めてから「想像と違う！」という事態にも陥りかねません。青田売りのマンションを購入するのなら、そういった点も充分検討しておく必要があります。

3.安全性や快適性のチェックは念入りに
マンションの安全性を考えるときに欠かせないのが地震対策。最近注目を集めているのが、免震構造です。基礎部分に特殊なゴムを設置し地震の揺れを吸収する仕組みで、室内へのダメージを軽減でき、壁のひび割れや家具の転倒防止に有効だと言われています。また、駅周辺など騒音が心配なエリアでマンションを探す場合は、ガラスやサッシなどに防音対策が十分施されているかどうかも必ず確認しましょう。
シックハウス対策としては、ホルムアルデビドなどの原因物質が使われていないか、換気性が良いかどうかを確認しておく必要があります。


◇資産価値を考えたマンション選び◇

1.物件選びの前にまずはエリア
資産価値を考えてマンションを選ぶ場合、重視したいのが立地です。特に駅から徒歩10分以内のマンションは、将来転売するにしても賃貸に出すにしても需要が高いので、資産価値が落ちにくいでしょう。
また、多くの人が「住んでみたい」と憧れる、ブランド力のあるエリアのマンションも資産価値が落ちにくいものです。いわゆる「不動産の3Ａ」（港区の青山、赤坂、麻布）エリアがその代表例。実際資産価値が落ちるどころか新築時より販売価格が高くなったマンションも存在します。

2.資産価値の落ちにくいマンションは規模で決まる？
一般的に大規模マンションは小規模マンションよりも資産価値が落ちにくいとされています。理由としてはまず、大規模マンションは概して立地が良いこと。次に大規模物件ならではの多彩な共有施設の人気が根強く、賃貸や中古市場での需要が高いことも理由の一つです。
また、通常、マンションでは修繕費や管理費などの経費を戸数で割るため、規模が大きくなればなるほど一戸あたりの負担が小さくなる傾向にあります。この点も大規模マンションが人気を集める理由の1つでしょう。

3.マンションの敷地はだれのもの
マンションの敷地は全区分所有者の共有財産です（借地の場合を除く）。マンションを購入すると、区分所有権と同時に敷地権（敷地利用権）も所有することになります。しかしこの権利は、原則として専有部分の区分所有権と別々に処分できません。区分所有権が移転すれば敷地利用権も同時に移転されます。
一方、一戸建ては、借地の場合を除き、敷地部分も独立した所有権を登記でき、別々に処分できます。すなわち建物部分の価値が失われても土地部分の価値は残るのです。以上のような理由から、マンションの資産価値は一戸建てに劣ると言う意見もあります。


◇.マンション購入とおカネ◇

1.初期費用は２割以上必要
マンションを購入する際の頭金は最低でも物件価格の2割は必要だと言われています。この根拠は金融機関から受けられる融資額の上限が物件価格の8割である場合が多いからです。
なかには頭金ゼロでもＯＫ、と謳っているケースもありますが、不本意な条件でローンを組んでしまわないためにもやはりある程度の頭金は確保しておきたいものです。また、不動産取得にかかる税金や登記料、仲介手数料、保険料などの諸費用も別途用意しておく必要があります。

2.親からの援助が受けられる場合の注意点
マンションを購入する際に、親からの援助を受ける方も多いでしょう。その際に「相続時精算課税制度」を利用すれば贈与税を軽減できます。この制度は、65歳以上の親から贈与を受ける場合に、2,500万円までは非課税、その金額を超えた分については、20％の贈与税がかかりますが、相続発生時に相続税で精算されるというもの。
親からの援助を受ける場合、贈与ではなく、借り入れをするというスタイルであれば課税されません。ただし、借用書を作成することや、ある程度の金利を付して定期的に返済し、その記録を残しておくことが必要。これを怠ると、贈与とみなされてしまう場合があります。


◇購入前に確認したい３つの書類◇

1.売買契約書の中身とは
売買契約書には不動産の売主と買主間の取り決め事項が書かれています。通常、売主である不動産会社や仲介する不動産会社が作成します。内容をよく理解せずに押印してしまうと、後々トラブルになる可能性があるので要注意。
特にトラブルになりがちなのが、ローンに関する取り決めです。契約後に万が一ローンを受けられないことが判明した場合、契約を白紙に戻せるかどうかは必ずチェックしましょう。自信がない場合、費用はかかりますが、第三者の不動産コンサルタント、住宅ローンアドバイザーなどにチェックを依頼するのも一案です。

2.ほんとうに重要！重要事項説明書
契約を行う前に売主は買主に対して、定められた項目について記載した重要事項説明書を交付し、宅地建物取引主任者から口頭で説明させる義務があります。説明書に記載されている内容は、物件の登記内容や、契約上の取り決めなど文字通り重要なものばかり。
重要事項説明書の確認は、購入しようとしている不動産について最終確認できるチャンスだと言っても過言ではありません。内容を確認せずに押印してしまうことがないよう、数日前には入手してしっかり理解しておくことが必要です。

3.管理規約で住み心地がわかる
マンションの管理運営上の基本的な取り決めを管理規約と言います。専有部分と共用部分の線引きや理事会についてなどの基本的な規則のほか、そのマンション独自の細則、例えばペット飼育やリフォームについてのルールなどが盛り込まれています。
通常、マンションの管理会社や分譲会社が作成し、新築マンションでも最初から管理規約が整備されています。共同住宅であるマンションで快適に生活するには各居住者がルールを守ることが大前提。知らずに規約違反をしてしまいトラブルにならないよう、入居前にぜひ読んでおきたいものです。


◇知っておきたい法律のミニ知識◇

1.住宅瑕疵担保履行法
2007年に公布された「住宅瑕疵担保履行法」。こちらは宅建業・建設業の免許を持つ販売者に対して、倒産した場合も保証を10年間継続できることを証明できなければ、新築住宅を引き渡してはならないと定めるものです。販売者は10年間の補償継続の証明として、国が指定する保険機関で保険をかけるか、国の供託制度に加入するかのどちらかを選択することが義務付けられました。
もし、新築住宅の引き渡し後10年の保証期間中に瑕疵が生じ、かつ販売者が倒産していた場合でも、保険金か供託金のいずれかが住宅の購入者に支払われる仕組みです。

＜＜中古物件のススメ＞＞
◇中古物件のメリット◇

１.価格
新築物件に比べ一般的に低価格で購入できるのが中古物件の最大の魅力です。

築年数にもよりますが、同じような立地の新築物件の半額近い価格の中古物件もあり、同じ予算内でより広い住居を手に入れることも十分可能です。また価格が低い分、無理なローンを組まなくて済み、ローンの返済期間を短くすることもできます。購入価格が安い分、転売する場合の値下がり率を低く抑えられるのも中古物件のメリットの一つでしょう。
購入価格を抑えて、浮いた分で好みのリフォームを施したり家具を購入したりして、理想の住まいを実現するのも一案です。ただし、設備の劣化などにより、大掛りな修繕の必要があるものは、費用が予想以上にかさむ可能性があるので注意しなければなりません。また、マンションの場合、築年数に従って毎月の修繕積立金が高くなる傾向がありますので、事前に金額を確認しておきましょう。

2.物件数
中古物件は、新築物件に比べ圧倒的に物件数が多いので、建物のタイプや、立地条件など様々な条件の物件から選ぶことが出来ます。
特に「子供の学校の通学区域内に住みたい」「実家の近くに住みたい」などの理由で、エリアを限定して住まい探しをするのなら、中古物件の方が断然有利です。
マンションの場合「共有施設にプールがあるマンションに住みたい」「メゾネットタイプのマンションに住みたい」など、希望条件が細かく決まっている場合は、新築で探すよりも中古で探したほうが希望通りの物件に出合える可能性が高いと言えるでしょう。
一戸建ての場合、新規に分譲される土地や建売住宅は、郊外の場合が多いですが、中古であれば都市部、郊外に関わらずまんべんなく供給されています。特に利便性の良い都心で戸建てを希望する場合は、中古物件を候補に入れるほうが賢明です。

3.確認できる
通常、実際の建物を確認した上で検討できるのが中古物件の良いところです。特に図面やパンフレットではわかりづらい部屋の雰囲気、採光や通風、眺望などを確認できるのは中古物件ならではです。実際の建物の中を見て寸法も測れるので、事前に家具やインテリアの準備ができ、購入後スムーズに新生活をスタートできます。また、新築の場合、近隣の住戸にどんな人が住むのかが事前にわかりませんが、中古物件では近隣住民の様子をある程度確認できます。特に一戸建ての場合、隣の住宅との距離感や、どの程度お互いの住空間が見えるのか、生活音がどのくらい伝わるのかを事前に確認できるのは嬉しいところです。
また、マンションでは住民の層によってマンション全体の雰囲気が変わってきます。居住者に子供のいる世帯が多いのか、高齢者が多いのか、単身者やＤＩＮKSが多いのかなどをぜひ確認しておきましょう。また管理人から周辺環境や管理組合の様子について聞ける点も大きな安心感につながります。


◇中古物件の選び方◇

1.目的を決める
中古物件購入の目的は通常、大きく分けて「自宅用」「投資用」「事業用」の３つです。

自宅用の場合は個々のライフスタイルや嗜好に応じて物件を選びますが、その住居を「永住用」「一時的な住まい用」にするかどうかが重要なポイントです。建物の耐久年数はマンションで通常30～50年、木造住宅で20～30年と言われていますので、永住用に中古住宅を選ぶ際は築年数を慎重に検討する必要があります。
次に投資用の場合は賃貸の需要が高いエリアや物件のタイプを見極め、利回りも考慮して物件選びをする必要があります。また、事業用に不動産を購入する場合は、その業種にふさわしい立地を慎重に選ぶことが大切です。目的に応じて不動産会社を使い分けるのも良いでしょう。

2.不動産会社の特徴をみる
不動産会社にはさまざまなタイプがあります。例えば、多数の店舗をエリア展開している大手不動産会社、地元を中心に営業している不動産会社、あるいは不動産会社が物件の売主という場合もあります。大手不動産会社には大企業ならではのネットワークを生かした情報の多さ、従業員の多さなどのメリットがあります。他方、地元の不動産会社は小回りの利く対応ができ、地元ならではの細かい情報を持っています。また不動産会社が売主の場合、直接契約すれば仲介手数料が不要であり、物件には一番詳しいなどの利点があります。それぞれ特長があるので、最初から一つの会社に決めつけてしまわず、時間に余裕をもっていくつかの不動産会社にあたることが大切です。
また、会社とはいえ実際に接するのは営業マンですから、この営業マンとの相性も重要な要素となります。
いずれの場合も、やたらと契約を急がせる、物件の長所ばかり説明して短所は説明しないというような会社には注意が必要です。

3.現地見学
現地見学には可能な限り家族全員で複数回、曜日や時間帯をずらして出かけるようにしましょう。建物内では、主に日当たりや騒音の状況、水漏れの有無、リフォームの必要性などを重点的にチェック。収納スペースの大きさや手持ちの家具が置けるかどうかを測るためにメジャーを持参するとよいでしょう。
一戸建ての場合、敷地の境界がはっきりしているか、隣地からの越境物や撤去せねばならない庭木や残留物がないかも必ず確認しておきましょう。マンションの場合、ゴミ置き場や防犯設備など共用部分の管理状況を自分の目で確かめることが大切です。
また、周辺環境では、駅や学校、商業施設までの距離や所要時間を自分の足で確認しておくこと。近隣の地区で住民間に紛争がないか、問題施設がないか、近所の人に話を聞いてみるのもよいでしょう。もっとも素人にはわかりにくい点も多いので、可能であれば、信頼できる不動産会社に同行してもらい、プロの視点から解説をしてもらうことをお勧めします。


◇契約の3つの注意点◇

1.重要事項説明書は契約日前に入手
重要事項説明書とは不動産の契約に先立って宅地建物取引業者が行わねばならない重要事項の説明内容が記載された書類のこと。物件の構造や形状、登記内容や法令上の制限、契約解除の条件などが明記されています。マンションの場合は管理規約や修繕積立金についても記載されます。
項目が多い上に専門用語が多用されているため、一読しただけでは内容を十分理解することが難しいにもかかわらず、重要事項の説明は契約の直前、あるいは契約当日に行われるケースが多く見受けられます。説明書の内容をよく確認しないまま、「説明を受けた」旨、判を押してしまうと、後々トラブルになる可能性が十分考えられます。数日前には入手して内容をよく理解した上で契約に臨むようにしましょう。
もっとも重要事項説明を受けた旨の判を押したからといって、そのまま契約をしなくてはならないわけではありません。納得できない事項がある場合は、十分に説明を受け、再度検討しましょう。その後、納得した上で契約を結ぶことが大切です。


2.ローンの組めない物件
中古物件のうち、建て替えや増改築ができない物件には不動産公正取引協議会の規約で、「再建築不可」または「建築不可」の表示が義務付けられています。こういった物件は購入に際して金融機関からの融資を受けられない場合が多いので、住宅ローンを使って購入を考えている際には十分注意が必要です。
再建築不可の物件とは主に、1. 「接道義務（幅4ｍの道路に敷地が2ｍ以上接していなければならない）に違反している敷地に建つ建物」、2. 「市街化調整区域内の土地に建つ建物」、3. 「既存不適格建築物（建築時には合法だったが、その後の法律の改正、都市計画の施行などで建築基準法に適合しなくなった建物）」を指します。
3. の場合、建て替え自体は可能なケースもありますが、現行の法律に従うことが前提となるため、既存の建物よりも建物面積が少なくなります。また建築確認申請など建築基準法の定める手続きを踏んでいない、意図的な違反建築物の場合、当然融資は受けられません。


3.中古物件購入　法律ミニ知識
－瑕疵担保責任－
入居後、契約時の隠れた瑕疵（欠陥）、たとえば雨漏りやシロアリの被害に気がついた場合、その瑕疵に対する責任はだれにあるのでしょうか？
民法では不動産の品質や性能に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合、売主がその瑕疵について責任を負うことが規定されています。買主は瑕疵に気がついてから1年以内であれば、売主に損害賠償や契約の解除などを請求できます。
ただし、売主が個人である中古物件を購入する場合は注意が必要です。なぜなら、契約書に「瑕疵担保責任を負わない」旨の特約があるケースでは、瑕疵担保責任を売主に問うことはできないのが一般的だからです。万が一、契約後に瑕疵を発見した場合には、購入者自らが費用を負担してその瑕疵を修理、改善することが必要になります。こういった事態を防ぐためにも、契約前にしっかりと物件をチェックし、雨漏りや水漏れの形跡がないか、シロアリの被害がないかなど瑕疵の有無を確認することが肝要です。
一方、売主が宅地建物取引業者の場合、宅地建物取引業法により物件の引き渡し後2年以内（新築は10年以内）の瑕疵担保責任を免責とする特約は認められていません。つまり、中古物件の売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合、引き渡しから少なくとも2年間は瑕疵担保責任を負うと考えていいでしょう。
もっとも、契約時に瑕疵を知りながら意図的に隠していた場合は、特約の有無にかかわらず、売主は責任を負わなければなりません。



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